25 Giugno 2022

Le procedura da seguire per frazionare un immobile

Questi sono i passaggi principali dal punto di vista amministrativo e civilistico:

  1. Verifica della documentazione esistente.
    Controllo della legittimità della preesistenza al comune (conformità urbanistica-edilizia) ed al catasto (conformità catastale). Da questi elaborati parte qualsiasi richiesta di autorizzazione per modifiche dell’unità immobiliare.
  2. CILA o SCIA. Pratiche edilizie da presentare al Comune.
    Sono le pratiche edilizie con cui il frazionamento viene autorizzato dal punto di vista amministrativo ed urbanistico al Comune. In alcuni casi bisogna individuare o “monetizzare” la realizzazione di parcheggi pertinenziali secondo quanto previsto dalla “Legge Tognoli”
  3. Presentazione dell’aggiornamento catastale al Catasto.
    Soppressione del subalterno vecchio e la costituzione di due (o più) nuove unità immobiliari. Nelle note va richiamato il titolo abilitativo con cui si sono realizzati i lavori in modo da dimostrare la conformità urbanistica.
  4. Richiesta di autorizzazione al condominio.
    Necessaria per interventi che comportano la modifica delle parti comuni
  5. Nuovi allacci gas ed elettricità.
    Il frazionamento comporta la richiesta di nuovi allacci per elettricità o gas
  6. Trasferimento della proprietà.
    Il passaggio da un notaio è dovuto solo in caso di vendita dell’unità immobiliare.

Frazionamento catastale e urbanistico

Il frazionamento di un immobile, però, può essere inteso in due modi diversi. Frazionamento catastale e frazionamento urbanistico sono infatti le due facce della stessa medaglia, in modo analogo a quanto fanno conformità urbanistica e catastale.

  • Il frazionamento catastale ha lo scopo di registrare correttamente la suddivisione di un’unità immobiliare, fornendo un nuovo subalterno a ciascuna nuova unità.
  • Il frazionamento urbanistico invece si riferisce all’insieme di interventi edilizi (effettivi e permanenti) che hanno portato alla suddivisione dell’unità, aggiornando al contempo la piantina originale

Frazionamento immobile senza opere

  • Un’altra possibilità per la costituzione di un frazionamento immobiliare è quello di un frazionamento senza opere. Questo speciale tipo di frazionamento è, sostanzialmente, privo di opere strutturali importanti come solai o altre opere che necessitano di autorizzazione SCIA.
  • In un frazionamento immobiliare senza opere, infatti, sono effettuate solo opere di frazionamento semplici, per cui può andare bene anche la sola autorizzazione CILA. Questo tipo di interventi è consigliato a chi necessita della sola frazione, o a chi non desidera modificare l’aspetto (ovviamente in maniera decisa e aggressiva) della nuova frazione.
  • Tutto ciò che si viene a verificare, dunque, è la frazione dell’immobile.

FRAZIONAMENTO URBANISTICO

Il frazionamento urbanistico può essere definito come la legittimazione di tutti quegli interventi necessari alla divisione di un immobile e alla comunicazione dell’aumento del carico urbanistico al Comune di competenza.
Questo tipo di intervento ricade all’interno dell’Edilizia Libera (asseverata) ed è quindi necessario avvalersi di un professionista quale architetto, ingegnere o geometra.

L’iter procedurale è normato dal nostro ordinamento e prevede i seguenti passaggi:

  1. Comunicazione al Comune di competenza tramite il titolo abilitativo che meglio si “veste” all’intervento edilizio da realizzare.
  2. Lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria. Ottenuto il titolo abilitativo si procede all’esecuzione fisica delle opere.
  3. Frazionamento catastale comunicando la variazione catastale all’Agenzia delle Entrate.
  4. Comunicazione di fine lavori da trasmettere al Comune e dotare gli immobili di nuova agibilità/abitabilità.

In questo caso si sta parlando di una delle casistiche più frequenti e quindi non dev’essere presa come un ipse dixit.

FRAZIONAMENTO CATASTALE

Il frazionamento catastale non è altro che la comunicazione all’Agenzia delle Entrate della variazione catastale. La procedura viene effettuata inviando il DOCFA tramite il portale SISTer.

Trattandosi di divisione è necessario sopprimere l’attuale subalterno e costituire i nuovi utilizzando i primi disponibili dall’elenco subalterni. Se presente, è necessario modificare anche l’elaborato planimetrico.

Non dimenticate di verificare le disposizioni della circolare n.2/E del 01 Febbraio 2016 e successive note dell’Agenzia delle Entrate che prevede lo scorporo dei magazzini, cantine o soffitte.

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