25 Giugno 2022
Le procedura da seguire per frazionare un immobile
Questi sono i passaggi principali dal punto di vista amministrativo e civilistico:
- Verifica della documentazione esistente.
Controllo della legittimità della preesistenza al comune (conformità urbanistica-edilizia) ed al catasto (conformità catastale). Da questi elaborati parte qualsiasi richiesta di autorizzazione per modifiche dell’unità immobiliare. - CILA o SCIA. Pratiche edilizie da presentare al Comune.
Sono le pratiche edilizie con cui il frazionamento viene autorizzato dal punto di vista amministrativo ed urbanistico al Comune. In alcuni casi bisogna individuare o “monetizzare” la realizzazione di parcheggi pertinenziali secondo quanto previsto dalla “Legge Tognoli” - Presentazione dell’aggiornamento catastale al Catasto.
Soppressione del subalterno vecchio e la costituzione di due (o più) nuove unità immobiliari. Nelle note va richiamato il titolo abilitativo con cui si sono realizzati i lavori in modo da dimostrare la conformità urbanistica. - Richiesta di autorizzazione al condominio.
Necessaria per interventi che comportano la modifica delle parti comuni - Nuovi allacci gas ed elettricità.
Il frazionamento comporta la richiesta di nuovi allacci per elettricità o gas - Trasferimento della proprietà.
Il passaggio da un notaio è dovuto solo in caso di vendita dell’unità immobiliare.
Frazionamento catastale e urbanistico
Il frazionamento di un immobile, però, può essere inteso in due modi diversi. Frazionamento catastale e frazionamento urbanistico sono infatti le due facce della stessa medaglia, in modo analogo a quanto fanno conformità urbanistica e catastale.
- Il frazionamento catastale ha lo scopo di registrare correttamente la suddivisione di un’unità immobiliare, fornendo un nuovo subalterno a ciascuna nuova unità.
- Il frazionamento urbanistico invece si riferisce all’insieme di interventi edilizi (effettivi e permanenti) che hanno portato alla suddivisione dell’unità, aggiornando al contempo la piantina originale
Frazionamento immobile senza opere
- Un’altra possibilità per la costituzione di un frazionamento immobiliare è quello di un frazionamento senza opere. Questo speciale tipo di frazionamento è, sostanzialmente, privo di opere strutturali importanti come solai o altre opere che necessitano di autorizzazione SCIA.
- In un frazionamento immobiliare senza opere, infatti, sono effettuate solo opere di frazionamento semplici, per cui può andare bene anche la sola autorizzazione CILA. Questo tipo di interventi è consigliato a chi necessita della sola frazione, o a chi non desidera modificare l’aspetto (ovviamente in maniera decisa e aggressiva) della nuova frazione.
- Tutto ciò che si viene a verificare, dunque, è la frazione dell’immobile.
FRAZIONAMENTO URBANISTICO
Il frazionamento urbanistico può essere definito come la legittimazione di tutti quegli interventi necessari alla divisione di un immobile e alla comunicazione dell’aumento del carico urbanistico al Comune di competenza.
Questo tipo di intervento ricade all’interno dell’Edilizia Libera (asseverata) ed è quindi necessario avvalersi di un professionista quale architetto, ingegnere o geometra.
L’iter procedurale è normato dal nostro ordinamento e prevede i seguenti passaggi:
- Comunicazione al Comune di competenza tramite il titolo abilitativo che meglio si “veste” all’intervento edilizio da realizzare.
- Lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria. Ottenuto il titolo abilitativo si procede all’esecuzione fisica delle opere.
- Frazionamento catastale comunicando la variazione catastale all’Agenzia delle Entrate.
- Comunicazione di fine lavori da trasmettere al Comune e dotare gli immobili di nuova agibilità/abitabilità.
In questo caso si sta parlando di una delle casistiche più frequenti e quindi non dev’essere presa come un ipse dixit.
FRAZIONAMENTO CATASTALE
Il frazionamento catastale non è altro che la comunicazione all’Agenzia delle Entrate della variazione catastale. La procedura viene effettuata inviando il DOCFA tramite il portale SISTer.
Trattandosi di divisione è necessario sopprimere l’attuale subalterno e costituire i nuovi utilizzando i primi disponibili dall’elenco subalterni. Se presente, è necessario modificare anche l’elaborato planimetrico.
Non dimenticate di verificare le disposizioni della circolare n.2/E del 01 Febbraio 2016 e successive note dell’Agenzia delle Entrate che prevede lo scorporo dei magazzini, cantine o soffitte.
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