25 Giugno 2022

La trasformazione di un edificio a destinazione “rurale” in una unità con destinazione residenziale

Per fabbricati rurali si intendono quegli edifici posti al servizio di terreni agricoli, o in quanto strumentali all’attività agricola medesima, o utilizzati quale abitazione dal coltivatore (sia esso il proprietario o affittuario, che rivestano la qualifica di imprenditore agricolo, o pensionato per attività svolta in agricoltura).

L’art. 9 del Decreto Legge 30.12.1993 n. 557 (convertito con modificazioni dalla Legge 26.02.1994 n. 133), istitutivo del Catasto Fabbricati, fornisce numerose disposizioni per individuare gli edifici cui può essere attribuita la caratteristica di ruralità.

Tra i fabbricati rurali come detto sono compresi sia immobili ad uso strumentale che ad uso abitativo; sono però esclusi da questi ultimi le unità immobiliari classificate catastalmente come A/1 e A/8, che non possono in alcun caso essere riconosciuti come rurali per espressa previsione normativa dell’art. 9 comma 3 lett. e) del già citato DL n. 557/93.

La trasformazione di un edificio a destinazione “rurale” in una unità con destinazione residenziale richiede il permesso di costruire.

Qualora il fabbricato, ex rurale, sia già stato destinato ad uso abitativo, al fine di procedere con la compravendita sarà necessario verificare la conformità tra assentito e realizzato. Nel caso di fabbricati rurali, autorizzati in data antecedente al 01/09/1967, per poter usufruire dell’immobile come abitazione sarà necessario procedere ad un cambio di destinazione d’uso.

Ad oggi, la normativa nazionale, afferma che l’uso rurale è completamente diverso da quello residenziale, pertanto, il passaggio di destinazione d’uso, sempreché sia consentito dallo strumento urbanistico locale, comporta la corresponsione di oneri più o meno importanti in funzione dell’incremento di carico urbanistico conseguente alla variazione

Per i vecchi fabbricati ubicati nel territorio rurale, da sempre ad uso abitativo, mai legati ad alcuna azienda agricola o coltivatore diretto, per i quali l’Agenzia del Territorio ha richiesto il passaggio dal catasto terreni al catasto urbano, si rende necessario presentare pratica edilizia per cambio di destinazione d’uso da abitazione rurale a civile abitazione con il pagamento degli oneri di urbanizzazione e il contributo sul costo di costruzione.

Per rendere abitabile un edificio in campagna occorre adeguarne spazi e impianti, affinché siano rispettate le norme igienico sanitarie in fatto di superfici minime delle stanze, rapporti aereo illuminanti e salubrità degli ambienti. Si opererà anche la deruralizzazione urbanistica dell’immobile attraverso il pagamento dei contributi dovuti al Comune.

La ristrutturazione è eseguibile con CILA se si tratta di un restauro leggero e con SCIA nel caso di restauro pesante che comporta interventi strutturali. Al termine dei lavori occorrerà presentare nuova Segnalazione Certificata di Agibilità.

Il cambio di destinazione d’uso, anche se attuato con lavori di modesta entità o senza opere, si configura come una ristrutturazione edilizia soggetta a Permesso di Costruire,in quanto, alla fine dell’intervento, l’organismo edilizio è diverso dal precedente

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