Il D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (c.d. Testo Unico Edilizia) contempla due ipotesi di sanatoria degli interventi edilizi abusivi denominata “accertamento di conformità“.

Come sanare gli abusi edilizi
Nello specifico, la disciplina statale offre la possibilità di regolarizzare ex post la realizzazione di un intervento edilizio in assenza o in difformità dal titolo abilitativo per esso prescritto, e precisamente:
– ottenere il permesso di costruire in sanatoria in caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire (art. 36 del Testo Unico Edilizia);
– ottenere la sanatoria dell’intervento edilizio realizzato in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività (art. 37 del Testo Unico Edilizia).

Per entrambi gli accertamenti di conformità, la legislazione nazionale prevede che:
– la richiesta sia avanzata dal responsabile dell’abuso o dall’attuale proprietario dell’immobile;
– la sanatoria è possibile a due condizioni:
A) che l’intervento da regolarizzare risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione dello stesso e al momento della presentazione della domanda (d. doppia conformità);
B) che sia versata una somma di denaro (a titolo di oblazione o di sanzione), sia pure diversamente determinata.

L’accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 del Testo Unico Edilizia
La normativa nazionale di principio ammette dunque la regolarizzazione, attraverso l’istituto dell’accertamento di conformità finalizzato al rilascio del permesso di costruire in sanatoria, degli interventi realizzati:
– in assenza o in difformità dal permesso di costruire, e quindi sia in difformità totale, parziale o con variazioni essenziali;
– in assenza di segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire (n.b. Non sono contemplate le difformità alla SCIA alternativa, per cui ogni variazione nell’ambito di questo titolo abilitativo sembrerebbe ritenuta eseguita in assenza di SCIA).

A prescindere dai requisiti e dalle condizioni normative poste (termini, soggetti, doppia conformità, sanzione a titolo di oblazione, ecc.) ciò che rileva è il fatto che l’intervento da regolarizzare deve necessariamente risultare subordinato al regime del permesso di costruire, per cui l’attività edilizia ammessa a permesso di costruire in sanatoria deve riguardare gli interventi elencati all’art. 10 del Testo Unico Edilizia.

Di conseguenza, possono accedere all’accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 del Testo Unico Edilizia:
– gli interventi di nuova costruzione;
– gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
– gli interventi di ristrutturazione edilizia (c.d. pesante) che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni.

L’accertamento di conformità art. 36 è possibile anche:
– per quelle «varianti/variazioni/difformità» che la giurisprudenza ritiene subordinate a permesso di costruire;
– per le opere/interventi cui la legge del tempo fa corrispondere delle responsabilità in capo ai soggetti considerati, ovvero una sanzione amministrativa e/o penale (in ragione della pretesa doppia conformità);
– per le lottizzazioni abusive;
– per opere oggetto di permesso di costruire in deroga.

L’accertamento di conformità ai sensi dell’art. 37 del Testo Unico Edilizia
L’art. 37 del Testo Unico Edilizia disciplina due aspetti:
– le sanzioni relative agli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività;
– l’accertamento di conformità.

L’accertamento di conformità ai sensi dell’art. 37, comma 4 del Testo Unico Edilizia è possibile per:
– gli interventi di manutenzione straordinaria e di restauro e risanamento conservativo c.d. pesanti, qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio;
– gli interventi di ristrutturazione edilizia c.d. leggera;
– le varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell’edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire.

Sulla richiesta di sanatoria il Comune si pronuncia entro sessanta giorni dalla data del protocollo della domanda, decorsa la quale la richiesta si intende rifiutata (silenzio – rifiuto).

ASSENZA DI CONFORMITA’ DOPPIA Rientrano in questa fattispecie gli abusi di parziali difformità:
conformi ad oggi – non conformi all’epoca dell’abuso;
conformi all’epoca dell’abuso – non conformi ad oggi;
non conformi all’epoca dell’abuso – non conformi ad oggi;

In questi casi non si può ottenere il titolo in sanatoria e quindi di legittimarne la permanenza sotto il profilo urbanistico, soprattutto in vista di eventuali futuri interventi che potrebbero coinvolgere ad esempio la volumetria abusiva o difforme. Per essi l’attuale impianto normativo nazionale consente di non rimuovere le parziali difformità, senza tuttavia legittimarne la loro esistenza, ad una sola condizione: che il ripristino comporti pregiudizi alla parte conforme.

Tra SCIA e PdC in sanatoria, cambia il conteggio della sanzione pecuniaria
La SCIA in sanatoria e Permesso di Costruire in sanatoria, in caso di buon esito e quindi di rispettata doppia conformità, sono soggetti al pagamento di una somma di denaro, a diverso titolo e nome:
– Oblazione – Permesso di costruire in sanatoria art. 36 DPR 380/01: contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall’articolo 16. Nell’ipotesi di intervento realizzato in parziale difformità, l’oblazione è calcolata con riferimento alla parte di opera difforme dal permesso.

Importo minimo: non previsto nel TUE;  Importo massimo: non previsto;

– Sanzione pecuniaria – SCIA in sanatoria art. 37.4 DPR 380/01: somma stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all’aumento di valore dell’immobile valutato dall’agenzia del territorio. Importo minimo: 516,00€ Importo massimo: 5.164,00 €. Quindi nel caso in cui non siano stati fatti dei frazionamenti, dei cambi di destinazione d’uso oppure degli aumenti di volume è pari a:

CILA in Sanatoria:
– € 333,00 per intervento in corso di esecuzione;
– € 1.000,00 per intervento ultimato ovvero in corso di esecuzione e non rientrante nel caso di cui al precedente punto;

SCIA in Sanatoria:
– € 516,00 per intervento in corso di esecuzione;
– € 1.000,00 importo minimo soggetto a conguaglio, per intervento ultimato ovvero in corso di esecuzione e non rientrante nel caso di cui al precedente punto.

Nel caso in cui l’abuso sia relativo ad Aumenti di volume come la sopraelevazione, o Cambi di destinazione d’uso o Frazionamenti, dovrai versare il doppio del Contributo di costruzione (art. 36 T.U.E), che avresti versato in caso di comunicazione precedente ai lavori.

Facciamo un esempio concreto, dove una ristrutturazione edilizia entro sagoma, con aumento di unità immobiliari e cambio destinazione d’uso abbia comportato Oneri di urbanizzazione e Contributo costo di costruzione pari a € 23.000,00 in caso di art. 36:

• PdC in sanatoria: oblazione = Oneri x 2 = 23.000 € x 2 = 46.000 €

• in caso di art. 37 SCIA in sanatoria: sanzione + oneri = (in proporzione ad aumento valore, da 516 € a 5.164 € con importo minimo di € 1.000,00) + 23.000 €

Abusi edilizi: l’unica sanatoria possibile richiede la doppia conformità

Una sentenza recente della Cassazione Penale, la n.4625/2022, che è molto chiara sull’argomento: per ottenere la sanatoria edilizia (che è diversa dal condono e anche dalla sanatoria giurisprudenziale…) ex art.36 del Testo Unico Edilizia – e quindi il permesso di costruire in sanatoria – deve esserci il rispetto del requisito della doppia conformità. Se c’è, l’abuso è sanabile. Se non c’è, no.

NECESSITÀ DEL TITOLO EDILIZIO, PERIODO DI REALIZZAZIONE, LA REGOLA ANTE 1967 E ANTE 1942

Per risolvere la questione il TAR Puglia-Lecce, sentenza 01/02/2021, n. 162, ha riepilogato la normativa in materia, ricordando che l’obbligo di preventivo titolo edilizio è stato introdotto nel 1942 dalla Legge urbanistica (art. 31, L. 17/08/1942, n. 1150, entrata in vigore il 31/10/1942), ma limitatamente agli immobili ricadenti nei centri abitati. Solo con l’art. 10, L. 765/1967 (che ha sostituito il suddetto art. 31 a decorrere dal 01/09/1967) tale limitazione è stata soppressa e l’obbligo di premunirsi della licenza edilizia è stato esteso a tutto il territorio comunale e quindi anche alle zone fuori del centro abitato.

Per semplicità, tali indicazioni possono essere schematizzate secondo la seguente tabella.

Data di realizzazione	Ubicazione rispetto al centro abitato	Obbligo di Titolo edilizio (*)
Fino al 30/10/1942	Interna	NO
	Esterna	NO
Dal 31/10/1942 al 31/08/1967	Interna	SI
	Esterna	NO
Dal 01/09/1967 ad oggi	Interna	SI
	Esterna	SI

Molti pensano che prima del 1° Settembre 1967, data di entrata in vigore della Legge ponte n. 765/67, tutte le costruzioni allora compiute o iniziate rientrassero in un regime che oggi chiameremmo di “edilizia libera”. In questo modo, si risolverebbe la questione della legittimazione urbanistica di una certa categoria di immobili e opere ormai ultracinquantennali.

Purtroppo le cose non stanno così, ed è per questo che occorre ponderare bene il valore e la veridicità della dichiarazione “Ante ‘67”: essa è resa come dichiarazione sostitutiva di atto notorio per attestare la preesistenza dell’immobile al 1° settembre 1967.

Essa viene resa dal proprietario o avente titolo sull’immobile per diversi motivi:

• Allegarla ad atto notarile di trasferimento tra vivi;
• Resa e incorporata nello stesso tipo di atto di trasferimento;
• Nelle pratiche edilizie ordinarie;
• Nelle sanatorie edilizie; Nei condoni edilizi;
• Nelle CTU delle esecuzioni;
• opposizione a ordinanze di demolizione;

Detto ciò, il contenuto e forma di quella dichiarazione non sono sufficienti per certificare quella circostanza, e gli enti pubblici possono chiedere ulteriori dettagli in merito, potendola ritenere di valore non sufficiente.

Il Consiglio di Stato ci ricorda nuovamente che tale dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà costituisce un semplice indizio insufficiente a dare dimostrazione dell’epoca d’effettiva realizzazione dei manufatti abusivi (Cons. di Stato n. 302/2020).

Ad esempio non è sufficiente per escludere l’immobile dalla richiesta di titolo edificatorio in sanatoria, e neppure di fronte all’ordinanza di demolizione emessa dal Comune.

Costituisce consolidata giurisprudenza (Cons. di Stato n. 5057/2012) il principio per cui l’onere di provare l’ultimazione dei lavori grava sul richiedente la sanatoria in quanto:

1. Il proprietario può, di regola, procurarsi la documentazione da cui si possa desumere che l’abuso sia stato effettivamente realizzato entro la data prevista;
2. La P.A. comunale non è normalmente in grado di accertare la situazione edilizia di tutto il proprio territorio alla data indicata dalla normativa sul condono;

Provando a dirlo in altre parole, la dichiarazione di per sé non costituisce prova o elemento probatorio, ma puramente indiziario. Ed ecco che si rende necessario rafforzare il valore indiziario della dichiarazione con altri documenti o elementi di corredo. Possono essere foto aeree, documenti catastali, atti notarili, contratti di locazione registrati, fotografie con data certa, ecc. Se tutto ciò non può essere dimostrato è necessaria una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà da parte di n° 3 soggetti che attestano la presenza dell’immobile.